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土地征收补偿项目、补偿方案、法律适用问题全解密!

发布时间:2018年05月09日


征地和拆迁往往涉及到自己的土地和房屋,在中国这个安土重迁的思想国度里,征地拆迁影响到每一个人的安定生活,但是在我国关于征收拆迁的法律还不是特别的健全,因此,有损被拆迁人被征收人利益的事件时有发生,如何维护他们的利益是被征收人和被拆迁人最为关切的问题。北京英淇律师事务所为您总结。


国家征收土地补偿、安置标准法律适用.jpg

一、征地补偿费用项目

1.土地补偿费:对被征收土地的所有权人因土地征收而造成被征收土地所有权人土地减少或无地可耕的损失的国家补偿。

2.安置补助费:国家对以土地为主要生产资料、生活来源的农村村民因国家征收土地而失去土地后造成的生产、生活困难由国家给予的必要的生产、生活补助费用。

3.青苗补偿费:国家征收土地时,对被征收的土地上正处于生长期的青苗不能正常收获而造成的该宗土地使用权人、土地承包经营者等损失的补偿。

4.地上附着物补偿费,地上附着物包括房屋、道路、水井、农用配电室、地上地下管线及林木等附着在被征收土地上的各类建筑物、构筑物及设施。该补偿就是对被征收土地上对各类建筑物、构筑物及设施的拆除、搬迁、恢复、移栽花、砍伐等的国家补偿。

二、征地补偿方案

1.发布公告。

2.按照规定,政府在征地以前要发布征地公告,县级或者以上的国土资源局应当发布公告,其中应当包括的内容应当包括,被征土地的位置、土地的种类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、土地补偿的标准,数额,支付的对象和支付方式具体的安置方式等。

3.报批征地补偿安置方案。

4.县级以上的国土资源将公告后的土地补偿安置方案,报请审批,批准征地补偿安置方案。政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后,并报省国土资源厅备案,并交由市县国土资源行政主管部门组织实施。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。

5.实施补偿安置方案和交付土地按规定支付征地补偿安置费。

6.被征地单位和个人按期交付土地。土地补偿费归集体支取,由村委会代表领取。然后在交给被征收人手中。安置费归承包人所有,地上青苗补偿应该有实际耕种人所有。

三.法律适用

1.征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

2.征收耕地的土地补偿费,为该耕地的被征收前三年平均年产值的六至十倍。

3.征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数,按照被征收耕地的数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费的标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

4.征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

5.被征收土地上的附着物和青苗费的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

6.按照签署第2项的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征收前三年平均年产值的三十倍。

7.依照现行法律规定支付的土地补偿费和安置补助费,尚不能足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。

8.省、自治区、直辖市人民政府应制定并公布各市、县征地统一年产值标准或者区片综合地价,征地补偿做到同地同价。国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。

9.大中型水利、水电工程建设征地补偿标准和移民安置办法,由国务院另行规定。

四、拆迁、征地案件中聘请律师的重要性

现实的情况是,绝大部分被拆迁户依靠自身的知识和经验进行维权,自学法律,自己总结谈判技巧,面对反复实施拆迁的拆迁方,被拆迁户因为缺乏经验而屡屡受挫,成功是偶然的,失败是必然的。拆迁律师的价值,就是总结过去成功的经验,将偶然化为必然。

律师接受委托后首选要了解拆迁政策,地方法规如何规定?法律法规如何运用?拆迁补偿给的是否公平?是否符合法律规定?我们的房产到底价值几何?该不该接受拆迁方的报价?之后掌控谈判程序律师会帮助拆迁户找到适合自己的谈判方式,指导何时让评估公司入户进行评估,何时与拆迁办谈判,如何接收文件不签字,把被动变为主动,让弱势的被拆迁户掌握谈判的主导权,谈判时不处下风。

英淇拆迁律师提醒:要想提高补偿最后还要从诉讼入手,任何谈判都要有筹码,拆迁谈判也是一样,所以律师要设计诉讼,诉讼就是我们谈判的筹码,律师会根据调查的相关信息帮助被拆迁户进行,民事诉讼,行政诉讼、行政复议,组合式诉讼。让拆迁户做个宪法赋予的“监督者”,“维权者”,而非“钉子户”。最后争取拆迁谈判的成功。


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