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英淇说拆迁—违法建筑的承租人能否得到补偿?

发布时间:2019年06月03日


 
文章引言: 
理论上,对于违法建筑和超过批准期限的临时建筑,拆迁单位是不予补偿的。但是为了维护社会稳定,实践中对于存在期限较长的有一定历史渊源的违法建筑可以适当补偿。但是承租违法建筑的承租人往往不能从拆迁单位获得补偿。那么承租人为了在拆迁中获得较好的补偿效果应该注意哪些问题呢,北京英淇律师事务所将在本文中将为您解答。 


典型案例: 
1999年10月10日,甲、乙签订《合同书》1份,约定乙将位于某市某路41号(营业面积约80平方米)提供给甲经营,期限自1999年12月1日起至2009年11月30日止,为期10年。甲每年上交承包费人民币5万元,自合同签订生效后,甲需付清第一年全部承包费。甲一次性支付人民币5万元,用于补偿前任承包人某公司的房屋装修费。由于某公司曾向乙借款未还,上述人民币5万元,由甲直接给付乙。甲将在上述房屋申请注册企业。1999年10月18日,乙向甲出具了收据2张,表示收到装修补偿费和承包费共10万元。其后,甲在对该房作了装修后即开始承包经营。 
某市某路41号属临时产权证已超期10年的非居住房,其产权证所记载的建筑面积为28平方米(另52平方米系违章建筑),所有权人为某百货综合商店,产权证的附记栏内注明:“市政规划时,无条件拆除。”该房由该街道办事处交乙管理.乙先后将该房发包给多位承包人经营,甲是最后一位承包人。2002年4月12日某拆迁单位取得拆迁许可,拆迁期限为2002年4月13日至2002年7月12日。因甲到期未迁出经营场所,乙遂于2002年8月6日发给甲《通知》1份,要求甲配合拆迁工作,在接到通知后的3天内,将某路41号乙内的所有物品搬离,逾期拆除该房,乙概不负责。因甲收到通知后未搬出经营场所,乙遂于2002年8月20日协助拆迁单位将上述甲经营场所强行拆除。甲经与乙交涉未果。遂起诉到法院。 
甲诉称,原乙之间有承租协议,但是房屋拆迁后,乙获得拆迁款,但乙未对甲给予任何经济补偿。现甲要求乙赔偿,房屋装修费人民币2.4万元(合同约定期限为10年,实际履行了2年,以甲所花费的人民币3万元装修费计算),乙归还甲房屋装修补偿费人民币4万元(甲已支付给乙补偿前任承包人的房屋装修费人民币5万元,按10年计算,现已经营2年),乙因违约赔偿给甲经济损失费人民币22500元(按甲每月经营收入人民币7500元计算,要求乙赔偿2002年7月至9月共3个月的经营收入损失),并承担本案诉讼费。 
乙辩称,甲不是被拆迁户,不应向乙主张拆迁补偿费。甲补偿前任承包人的补偿费应是甲与前任承包人之间的关系,所付乙的款项属转付款,乙无过错,故不同意补偿。 

 
律师评析: 
本案的争议焦点有二: 
第一,承包经营合同是否有效? 
本案中,乙提供的承包经营用房因临时产权证已超期10年,该房属无证房的性质。乙将违章建筑发包给甲,显然不妥。但是,甲未对此提出异议,并以此违章建筑实际承包经营,且未因此受到损失。虽然乙提供的承包经营用房有瑕疵,但从维护民事活动的稳定性考虑,尊重当事人意思自治,对承包经营合同的效力应予认定。 
第二,如何确定承租人的补偿范围? 
甲的补偿范围应包括甲为承包经营需要支出的房屋改建装修费和甲向乙支付的前任承包人酌房屋装修补偿费两部分。但因市政动拆迁致使房屋灭失,拆迁补偿款中包含对房屋装饰装修的补偿,因残值已无法估算,甲提供的证据也不足以证明确切数额,所以只能酌情予以补偿。关于甲支付乙的前任承包人的房屋装修补偿费人民币5万元,虽然形式上是因前任承包人某公司对乙的债务未结清而由甲支付给乙的,但实际是甲支付的装修损失补偿费。前任承包人装修的残值应由发包人乙与在终止承包时结算,甲据此在承包时向乙支付该残值并不违背法律规定,但该残值应以甲与乙订立的承包年份分摊较为合理,即以10年为限按比例结算。 
综上,承租人为了在拆迁中获得较好的补偿效果,北京英淇律师事务所提醒大家应当注意以下几点。承租人在承租房屋居住或者经营的时候,首先,要查看对方的房屋所有权证和土地使用权证等权属证书,防止房屋可能涉及违章而导致的损失。其次,双方应就出现拆迁等特殊情况时,就双方的权利义务进行两确约定,尤其针对补偿这一环节最后,在拆迁时要积极地参与拆迁协议协商和签订,明确自身可能获得的拆迁补偿的种类和数额。从以上三个方面着手去维护自身的合法权利。 



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