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公房承租人死亡后,拆迁利益如何分配?

发布时间:2019年06月05日


文章引言:

公房租赁权不能依一般继承原则继承,但也不能因承租人死亡而消灭。与承租人共同生活的人,构成一个家庭。承租人与他人所订的租约,是以家庭代表人的身份订立的,因此承租人即使死亡,该房屋租赁合同应该仍然为该家庭中生存者的共同利益而存续,并可以推选适当的人为代表继续承租。北京英淇律师事务所以案说法,为您解读公房承租人死亡后,拆迁利益如何分配?


典型案例:

王某系北京市某单位公房原承租人。王某和赵某是夫妻关系,后育有两子,分别是王大和王二。1994年李某死亡后,该房屋承租人已变更为其妻赵某。王大在王某死亡后搬离争议房屋,之后赵某与王二一直在争议房屋内居住。赵某死亡后,王二仍在争议房屋中居住。后王二作为被拆迁人与拆迁办公室订立拆迁安置补偿协议。协议记载的在册人口包括王二、之妻张某、之女王小。

王大诉至法院,认为他与王二同是王某和赵某的子女。赵某于2011年5月死亡后,王二仍在上述房屋居住。后王二私自与拆迁办公室订立拆迁安置补偿合同,侵犯了他的合法权益,故起诉要求确认拆迁安置补偿协议无效。王二认为拆迁安置补偿协议有效,不同意王大的诉讼请求。法院经过审理最终驳回王大的诉讼请求。

北京英淇律师评析:

本案的争议焦点是拆迁安置补偿合同的签订是否侵犯了王大的利益?

争议房屋是公房,原承租人王某去世后,经产权单位同意由赵某承。赵某去世后,其与房屋产权单位之间的房屋租赁合同关系终止。该房属于承租公房,房屋本身不能继承,房屋承租权也不因赵某的去世自然发生继承。根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》,原房屋承租人死亡后,共同居住人继续承租要符合三个条件:第一,该共同居住人没有其他住房;第二,共同居住人实际在承租房内居住;第三,经房管局的同意重新签订承租合同。一般情况下,承租人死后,在符合条件的共同居住人中,首先变更其配偶为承租人。所以王某去世后变更赵某为承租人符合法律规定。赵某死后,王二继续在公房内居住,而且没有其他住房,事实上是符合变更承租人条件的。

而王大已于赵某去世后搬离了争议房屋,其户口亦不在争议房屋内,故王大根本不具备成为争议房屋被拆迁人的资格。在没有承租人的情况下,拆迁办公室依据在涉案房屋中的居住情况与户籍登记情况,与王二签订拆迁补偿协议不违反法律规定,且并未损害王大的合法权益。因此拆迁安置补偿协议合法有效。

我国《合同法》第234条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。在这里所谓“生前共同居住人”并未有限制为承租人的法定继承人。但是对于公有住房承租权的问题,司法态度还是相对明晰的。公租房的行政管理机关通过制定规范性文件来规定承租人死后房屋该如何处理。首先可以肯定的是公租房不能继承,对于公租房承租权能否继承没有明确规定,但是一般原则是保证共同居住人的优先权,在此基础上参考法定继承,在继承顺序上为配偶、子女、其他共同居住人,同时要兼顾无房或有房屋居住困难者优先。



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