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政府在作出房屋征收补偿决定之前应当履行哪些程序?

发布时间:2019年10月08日


  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。”故,房屋征收补偿决定(又称“征补决定”)是征收双方主体在签约期内无法就征收补偿达成协议的情况下,由征收一方单方所作的具有强制履行性的行政决定。


  征补决定一旦作出即意味着被征收人必须履行征补决定的内容:腾空并交付被征收房屋予征收人、接受征收人单方给予的行政补偿。否则,征收人有权申请法院予以强制执行。然而,尽管政府对征收补偿具有单方决定权,但该决定权的行使应当依法进行。否则,若不具备合法性,则将会被行政复议机构或人民法院确认违法、甚至撤销。


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  那么如何审查征补决定的合法性?北京英淇律师事务所孙曼丽律师根据法律规定并结合办案经营认为应从以下几方面入手:


  一、房屋征收决定合法有效,且没有被(准)司法部门确认违法或撤销。


  房屋征收决定是作出征补决定的前提。房屋征收决定的作出即意味着征收的前期手续办理完毕,已具备实施征收的法定条件,征收程序正式启动。而征补决定就是征收程序中的一个环节。如果政府在实施征收程序时没有作出征收决定或作出的征收决定不合法,那么征补决定就失去了其存在的前提基础,征补决定必然会被(准)司法部门确认违法或撤销。


  二、评估报告依法作出,并向被征收人合法有效送达,且被征收人的权利救济履行完毕。


  评估报告作为征补决定最重要的事实性依据,其评估结果直接关系到被征收人的补偿权益。因此,征收主体在作出征补决定之前对评估报告的有效送达和被征收人的权利保障是其不可或缺的必备要件。一般地,出具评估报告的评估公司由被征收人参与选择,产生后由征收部门与其建立委托关系、签订委托合同。


  评估报告分为整体报告和分户报告,整体报告由评估公司向征收部门出具,分户报告则由评估公司通过征收部门转交给被征收人。分户评估报告内容一般包括估价对象构成及其基本情况、估价时点、价值内涵、评估依据、评估方法、估价技术路线、评估数额以及评估公司的盖章和评估师的签字等。


  分户评估报告需要进行,公示期满应当向被征收人送达。被征收人收到评估报告后持有异议,则有权利自送达之日起10日内向原评估机构提出复核;如果对复核结果仍不服,则有权利向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定,由评估专家委员会出具最终的鉴定结论。


  故,征收主体在作出征补决定之前未依法送达评估报告,或者评估报告作出形式不合法,或者尚在被征收人行使异议权利期间,则征补决定也就不具备合法、正当的基础。


  三、对被征收房屋的基本情况的认定正确,且未遗漏补偿项目。


  房屋基本情况一般包括对产权人的确认;对房屋的面积、结构、间数、层数、四至范围以及新旧程度等的调查登记;对房屋附属物的清登统计等。


  被征收房屋的补偿项目一般包括:被征收房屋价值的补偿、房屋装饰装修及附属设施的补偿、停产停业损失补偿;搬迁、临时安置补偿;移机及特困补助费以及提前搬迁奖励费等。


  其中前三项可以由评估确定,后三项由征收主体依据补偿方案确定。如果征补决定的内容存在对房屋基本情况认定错误,或者遗漏补偿项目,则征补决定会因事实未查清而被确认为不合法。


  此外,考虑到我国未登记房屋大量存在的现实情况,《征补条例》第二十四条同时规定了征收主体在作出房屋征收决定之前应当对未登记房屋履行调查、认定、处理程序。若认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿,反之则不予补偿。


  需要注意的是,如果对《征补条例》进行体系解释,该条款的规定是设置在该法第三章“补偿”的章节里,而非是第二章“征收决定”的章节里。故,虽然调查、认定、处理程序应当在作出房屋征收决定之前完成,但其并非是房屋征收决定的前置性程序。如果征收主体在作出房屋征收决定之前仅履行了调查程序,没有对未登记房屋作出认定和处理,那么其后所作出的征补决定会因存在遗漏补偿的可能而被确认违法或撤销的风险。


  四、是否违反了“先补偿后搬迁”的规定。


  根据《征补条例》第二十七条之规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。故,如果征补决定里有“被征收人应当限一定期限腾空房屋并交付征收部门,而后由征收部门将征收补偿打入被征收人的银行账号”等诸如此类的陈述,那么征补决定的内容即违反了上位法的规定为不合法的行政决定。



  本文为北京英淇律师事务所孙曼丽律师原创,未经授权、禁止转载,若需转载,请注明出处,否则违法必究。


  

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