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新《土地法》征地补偿发生重大变化,将按区片综合地价补偿!

发布时间:2020年04月10日


    在征收拆迁中,被征收人最关注的莫过于补偿标准问题了,即将实施的新《土地管理法》首次引入了“区片综合地价”的征收补偿标准。为了更好的提供征收领域的法律服务,使被征收人细致的了解地方征收补偿标准,北京英淇律师事务所整理了区片综合地价的相关规定,以便大家参考。


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    一、新旧《土地管理法》中征收补偿标准的演变。

    首先我们来看旧土地法对补偿标准的规定。在2004年修改的《土地法》对补偿标准的规定主要体现在第四十七条:“规定征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。“

    最新的《土地管理法》对此是如何规定的?征收补偿标准在新土地法中主要体现在第48条第三款:“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。”

    二、“区片综合地价”的前世今生

    新旧规定的最大区别就是补偿标准从“平均年产值”变为“区片综合地价”。那么究竟什么是“区片综合地价”?它是此次修改时刚产生的全新概念还是以前就存在呢?

    其实“区片综合地价”的概念并不是此次修法的原创,这一补偿标准和概念早在距今15年前的2004年就已经出现,并在国务院的决定中明确提了出来。

    2004年10月21日,国务院下发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)文件,其中规定“省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价,征地补偿做到同地同价,国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。”

    2004年11月3日为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号),巩固土地市场治理整顿成果,进一步加强和改进征地补偿安置工作。国土资源部研究制定了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。此意见第一条征地补偿标准的第三项:“征地区片综合地价的制订。有条件的地区,省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县(市)征地区片综合地价,报省级人民政府批准后公布执行,实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。”

    2005年7月23日为指导各地贯彻落实好《决定》精神加快开展制订和公布征地的统一年产值标准和区片综合地价工作,国土资源部发布《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》国土资发〔2005〕144号文件,对于推行征地统一年产值标准和区片综合地价的区域做出规定:“东部地区城市土地利用总体规划确定的建设用地范围,应制订区片综合地价;中、西部地区大中城市郊区和其他有条件的地区,也应积极推进区片综合地价制订工作;其他暂不具备条件的地区可制订征地统一年产值标准。”

    由此可知,“区片综合地价”这一概念是早已有之,只不过实际征收过程中使用较少,没有正式上升到法律的层次。2015年3月开始,党中央、国务院决定在全国33个县市进行农村“三块地”改革实验,经过为期四年的试行积累了大量的有益经验,此次新的《土地管理法》首次以法律形式将改革经验固定下来,具有非常重要的价值和意义。

    三、“区片综合地价”的具体内涵和价值

    征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内,但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。征地区片综合地价由被征收农用地质量价格和社会保障价格构成。农用地质量价格是指在标准耕作制度、一定农田基本设施状况和正常年景条件下,根据农用地自然、社会经济等因素,农用地所能实现的价格;社会保障价格是指农民土地被征收后,为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。征地区片综合地价的基准日一般为县(市)人民政府发布征地区片综合地价当年的6月30日。

    在土地征收补偿中,征地区片综合地价就是指集体用地的征收价格,而非国有用地,与城市国有土地的基准地价不是一回事。征地区片综合地价是确保同地同价,实现补偿的公平性的举措,维护征地农民的知情权和参与权,防止征地补偿的随意性,进一步规范征地行为。

    现行法律规定的征地补偿安置制度,难以解决被征地农民的生产生活问题。根据征地补偿安置必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则,采用区片综合地价制订征地补偿标准是新形势下依法做好征地补偿安置工作,维护被征地农民切身利益的重要基础性工作。

    制订征地区片综合地价,是依法合理做好征地补偿安置工作、维护被征地农民切身利益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作,是贯彻落实中央有关文件精神,解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题的重要举措。

    最后,北京英淇征收拆迁律师提示,制订征地区片综合地价的目的是为征地补偿提供依据,但征地区片综合地价仅仅是计算征收土地补偿费用的执行标准,并不含地上附着物和青苗补偿费,因此这个价格并不是最后的征地拆迁补偿价格。

    另外,由于区片综合地价具有一定的滞后性,如果以此确定的土地补偿费不能达到不降低被征地农户生活水平的要求,可以要求根据实际情况进行补偿。


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