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“腾退”到底合不合法?北京拆迁律师给您说说腾退中需要知道的事

发布时间:2018年09月11日


针对近几年北京市各区县集体土地拆迁项目进行总结,不难发现,在“城中村”项目中存在大量以腾退的方式实施的集体土地房屋拆迁,主要集中在丰台区、朝阳区、海淀区、通州区等地区。

直击腾退:腾退有哪些形式?腾退拆迁案件中需要聘请聘请律师吗?

 

“腾退”没有一个严格的程序和法律规范,所以各地在以“腾退”方式进行房屋拆迁过程中其具体的程序和方式也有着各种不同的形式表现。大概可以分成三种形式:

第一种就是房地产开发商用建设绿地的名义腾退房屋进行商品房的开发,然后将商品房用于租售等用途。

第二种村委会和开发商共同实行土地腾退、房屋腾退。相当于将土地卖给了开发商,开发商在进行商品房建设。

第三种就是乡镇政府为核心进行的土地腾退。

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村民会议能不能决定和实施房屋拆迁、土地腾退事宜?

《中华人民共和国村民组织法》第二十四条:“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨在论决定方可办理:其中第(六)项:宅基地的使用方案;第(七)项征地补偿费的使用、分配方案;第(九)项村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”。

根据上述规定,其认为本村的腾退涉及宅基地的使用、及补偿费、涉及村民重大利益,召开村民会议决议属于合法的。然而根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条规定:“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触,不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容”,显而易见,该村民会决议的内同已经严重违法。在我国,集体土地的征收程序由《土地管理法》及实施条例予以明确的规定,其实施主体是县级人民政府及土地主管部门,村委会无权以任何形式实施集体土地的征收。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十五条规定:“违反本办法第七条规定,未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的,由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为,处1万元以上3万元以下罚款,”即村集体以村民委员会会议的形式进行违法拆迁也是应当受到处罚的。

从以上规定均可见村集体并非是法定的土地征收主体,也无权对于集体土地进行征收。村委会以村民会议的决议进行集体土地的拆迁也明显与宪法、土地管理法、物权法等法律规定相抵触。所以,无论是村委会还是腾退指挥部,都无权组织和实施腾退。

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腾退拆迁案件中聘请律师的重要性

现实的情况是,绝大部分被拆迁户依靠自身的知识和经验进行维权,自学法律,自己总结谈判技巧,面对反复实施拆迁的拆迁方,被拆迁户因为缺乏经验而屡屡受挫,成功是偶然的,失败是必然的。拆迁律师的价值,就是总结过去成功的经验,将偶然化为必然。

律师接受委托后首选要了解拆迁政策,地方法规如何规定?法律法规如何运用?拆迁补偿给的是否公平?是否符合法律规定?我们的房产到底价值几何?该不该接受拆迁方的报价?之后掌控谈判程序律师会帮助拆迁户找到适合自己的谈判方式,指导何时让评估公司入户进行评估,何时与拆迁办谈判,如何接收文件不签字,把被动变为主动,让弱势的被拆迁户掌握谈判的主导权,谈判时不处下风。

要想提高补偿最后还要从诉讼入手,任何谈判都要有筹码,拆迁谈判也是一样,所以律师要设计诉讼,诉讼就是我们谈判的筹码,律师会根据调查的相关信息帮助被拆迁户进行,民事诉讼,行政诉讼、行政复议,组合式诉讼。让拆迁户做个宪法赋予的“监督者”,“维权者”,而非“钉子户”。最后争取拆迁谈判的成功。

北京英淇律师事务所给被拆迁人一些提示,拆迁也不是漫天要价,要掌握时机火候,当拆迁部门给予提高补偿,在关键的时候律师会提示拆迁户,可以签订协议。众所周知,皮筋扯到一定时候就断了,拆迁谈判也是这样这样。所以在关键点的时候,律师会给予拆迁户建议,当然取决权在于拆迁户。

为民维权,英淇鼎力

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